本案为案外人执行异议之诉，本人代理执行异议、案外人执行异议之诉一审、二审及再审，经历了案外人异议之诉的全部法律程序。本案经过案外人执行异议程序，败诉后提起案外人异议之诉，一审获得胜诉，二审审理后败诉，最终向最高人民法院申请再审，并再审成功，为当事人保留住了将要被执行的房产。

        一、案件情况及一审法院判决结果：

        因海南省第一中级人民法院将原告购买的房产（未过户、未办理房产证）作为被告海南XX有限公司的财产予以执行查封，原告已向海南省第一中级人民法院提出执行异议申请。2016年4月18日海南省第一中级人民法院作出执行裁定书，驳回原告的执行异议申请。

        原告不服裁定向海南一中院提起案外人执行异议之诉。原告认为，《执行裁定书》无视原告与海南XX有限公司  1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款；4、非因买受人自身原因未办理过户登记等根本事实，偏袒被告，是根本错误的。主要理由：一、原告与海南XX有限公司签订并履行商品房买卖合同的事实清楚。2009年10月10日，案外人与被执行人海南XX有限公司签订《认购合同》一份，约定：案外人向被执行人海南XX有限公司购买海南省陵水县XXX别墅。同日，案外人与被执行人海南XXX有限公司签订《认购合同》一份，约定：案外人向被执行人海南XXX有限公司购买海南省陵水县XXX房产，总价为XX万元。同日，案外人向被执行人海南XX有限公司支付XX万元，其中XX万元为XX别墅的部分款项，另50万元为XX房产的部分款项。2010年1月28日，案外人按照《认购合同》的约定，与被执行人海南XX有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：案外人向被执行人海南XXX有限公司购买海南省陵水县XXX别墅，别墅面积为XX平方米，总价为XX万元。同日，案外人按约向被执行人海南XX有限公司支付XX万元剩余款项。案外人已向被执行人海南XX有限公司支付完购买海南省陵水县XXX别墅的全部购房款XX万元。2010年1月28日，海南XX有限公司将房屋交付给原告XX，并办理交付手续。后原告XX行使处分权将该房屋返租给海南XX有限公司。2012年11月8日，原告XX发函给被告海南XX有限公司要求其根据双方合同的约定办理房产证，并限期被告于2012年11月31日前办理出房产证。2012年11月15日，被告海南XX有限公司回复并承诺在2013年12月31日前办理出房产证。2014年10月20日，原告XX再次发函给被告海南XXX有限公司要求其在2014年12月31日前办理出房产证。2014年10月29日，被告海南XXX有限公司回函并承诺在2015年5月31日前办理出房产证。二、本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，而非适用第二十九条。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告买房在查封之前且已全部支付购房款，并一直在催促被告海南XXX有限公司办理过户登记手续，是海南XX有限公司的原因未办理过户登记手续。本案的原告属于一般买受人，并且实际占有和处分了该房屋，行使了作为所有权人的权益。而第二十九条和二十八条的核心区别是——是否交付、是否实际占有，而非是否是登记在房产企业名下，这也和司法解释的本意相一致（人民法院不能执行买受人购买的符合法定保护条件的未过户不动产。登记在被执行人名下的房屋从法律上应当视为被执行人的财产，但是，由于我国的不动产登记制度还不够完善，买受人如果购买了被执行人名下的房屋，由于种种因素未能及时办理过户登记手续，如果仅仅考虑申请执行人的金钱债权受偿，完全不考虑买受人的利益，将会引发严重的社会问题，也不符合公平原则。）。故本案应当使用第二十八条的规定，《执行裁定书》适用法律错误。即使适用第二十九条规定，《执行裁定书》认为返租给海南XXX有限公司就不是用于居住，此为认定错误。返租给海南XXX有限公司并不代表以后原告不长期居住，原告现在生活在浙江，再过几年将会在此长期居住该房产，退休养老，且原告在海南省陵水县并无其他房产。执行裁定书片面认为该房产并不是用于居住，是错误的。综上，原告按约支付了购房款，如果因海南XXX有限公司的债务问题导致原告的房屋被强行处置，其行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成了重大的损失。

          本案属于案外人执行异议之诉。被告因与第三人发生装饰装修合同纠纷，向海南省第一中级人民法院提起诉讼，被告在提起诉讼前向本院申请采取保全措施，海南省第一中级人民法院于2013年10月29日作出诉前财产保全裁定，预查封第三人名下位于海南省陵水县XX别墅。经查，该XX号别墅原告与第三人于2009年10月10日签订《认购合同》，2010年1月28日，签订《商品房买卖合同》，并于同日付完购房款。2010年1月28日，海南XX有限公司将房屋交付给原告XX，并办理交付手续。同日，原告XX行使处分权将该房屋租赁给海南XX有限公司。原告与第三人约定由第三人为原告办理该别墅的土地使用权证和房产所有权证，因第三人原因，导致该别墅的的土地使用权证和房产所有权证迟迟未办下来。为此，原告的诉请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，即金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合以下四种情形的：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。为此，根据本案的具体事实，可以确认位于陵水县英州镇土福湾村XX号别墅的所有权归原告，应不得执行该执行标的。

        一审法院判决：一、确认位于海南省陵水县XX号别墅的所有权归原告XX所有；二、不得执行位于海南省陵水县英州镇土福湾村XX号别墅。

         二审改判驳回原告的诉讼请求，最高院再审再次支持一审判决结果。

        二、律师意见

        案外人执行异议之诉属于新型的纠纷形式，并且大多数与房产纠纷有关，这主要是因我国在物权确认领域实行物权登记原则，因此在签订了房屋买卖合同，并支付了购房款的情况下，由于没有办理产权登记，故房屋产权还处于未转移状态，案外人则会根据房产登记状态来行使权利，所以不可避免造成纠纷，因此，律师建议：

       1、在条件允许的情况下，购买房产要尽快办理登记手续，包括预告登记，千万不可怠于行使权利，否则麻烦不断；

       2、若确实因客观原因暂时无法登记，则一定要保留好相应的证据，包括：购房协议、房款支付凭证（转账记录、收据、发票等），同时房款支付要与合同对应、房屋交付的证据（包括房屋交接单、交水电煤气物业费凭证、租赁协议等）；

       3、若发生案外人执行的事情，要积极应对维权，千万不可怕麻烦。执行异议之诉比较专业，维权程序麻烦，很多人往往觉得太麻烦就放弃了，令人惋惜；